【www.yscs9s.com--房地产】

　　入刊理由 　　2015年，中国正经历改革的关键期，经济增速放缓，房地产等传统行业投资乏力，已承担不起支撑和延续国民经济活力的重担。在此背景下，中国经济增长较好、成长规模较大的产业：旅游业，带动的大众休闲度假消费红利已成为中国拉动内需经济的重要方向和内容，而旅游业，亦成为一个新的投资转向口。
　　旅游，即为人在生活空间的移动，是人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行和游览过程中所发生的一切关系和现象的总和。从2012年2月《关于金融支持旅游业加强发展的若干意见》到2013年2月《国民旅游休闲纲要》的出台，再到2015年8月国务院办公厅公布《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，旅游投资经历了一个从量变到质变的飞跃。《意见》从6个领域涉及到26条，非常详细地从旅游涉及到的基础公共设施，需求的释放、旅游的时间、带薪度假，到旅游产品的供给、旅游市场环境、资金扶持、投资热点等方面都进行了梳理，旅游投资政策环境空前优化。
　　2015年5月15日，国家旅游局召开首次“中国旅游产业促进座谈会”，会议指出：中国经济增长下行压力很大，投资、进出口、财政收入增幅回落势头仍在持续，但旅游业却像冬天的腊梅逆势增长、鲜艳夺目，给我们带来了更大的信心和温暖，未来20年到35年，将是中国旅游业发展的黄金期。国家旅游局与国家开发银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、平安银行、兴业银行等6家金融机构签订支持“中国旅游产业发展战略合作协议”，承诺未来5年为旅游业提供1.6万亿元的信用额度，中国旅游投资正式步入万亿元时代。
　　2014年，中国接待国内游客达36.11亿人次，同比增长10.67%，实现国内旅游总收入达到3.03万亿元，同比增长15.4%，约占居民消费总支出的11.53%，且国内居民旅游意愿达95%，旅游业进入“大众化”“产业化”发展的新阶段，旅游已成为一种生活方式。此外，从宏观方面来说，2015年上半年，全国完成旅游投资3018亿元，同比增长28%，远远超出了第三产业、固定资产投资增速。民营资本投资旅游业更是占到59.5%，成为旅游投资主力。预计到2025年，中国对旅游业的投资将达2787亿美元。届时，中国将取代美国，成为世界第一。从微观方面来看，旅游企业经营状况良好，投资收益率高于其他行业，2014年，中国国内上市旅游企业整体市值实现了10年10倍的增长，资本市场对旅游企业的追捧和投资热度逐年增加。在如此强劲的旅游需求驱动下，全国旅游投资规模不断扩大，投资结构逐步完善，投资热点加快形成。
　　作为致力于“创经典，强落地，高收益”的旅游策划、规划机构，昆明艺嘉旅游规划设计有限公司前后在云南、贵州、四川、重庆、湖南、湖北、老挝等地做过260多个项目，涵括区域旅游产业发展策划及规划，旅游景区、景点开发运营策划及规划、旅游产品市场营销及专项旅游策划等内容。其中，墨江双胞胎旅游小镇实现资本市场20倍的增长，在全国同类旅游项目中运营能力屈指可数；丽江玉水寨更是以小博大，60多万的初始投资，200多亩建设用地，目前已实现每年上千万的盈利……在旅游项目投资开发方面，经过十多年的经验积累，我们认为“先策划，后规划，再落地运营”，即：策划指导规划，规划落实策划中的项目，以创造美好旅游体验，实现旅游景区、旅游项目的规划落地为导向，解决项目从总体策划到施工落地之间的各种衔接性问题，强调旅游项目在具体运作过程中景观系统、游乐系统、商业系统、营销运营系统、支持保障系统等的有机统一，最终找到“资源―产品―市场”三者的无缝对接点，实现项目的落地运营。
　　具体来说，旅游业是一个复合型产业，“食、住、行、游、购、娱”“商、养、学、闲、情、奇”等基本元素及衍生元素均囊括其中；同时，旅游业也是一个“坐商”产业，景区（点）无法流通到游客手里，游客只能上门消费，因此，旅游业具有带动性强、包容性大等特点。转型投资旅游项目是一把双刃剑，一面是财富的无限积累，一面是投资失败，财富荡然无存。近年来，慕名来昆明艺嘉向笔者咨询有哪些旅游项目值得投资、投资了的项目如何盘活等问题的企业家有很多，每个项目都有它独有的问题，但所有的项目都期望获得利益最大化。在此，针对转型投资旅游项目的商家，我们给出以下几点建议：
　　开发模式方面。景区景点、乡村旅游、城市旅游商业街、主题公园、休闲小镇、旅游交通、旅游酒店、旅游餐饮、旅游购物、旅游娱乐、旅游休闲度假、旅游地产、智慧旅游是旅游投资的十三大热点，不同投资热点有不同的开发模式。例如：旅游景区是龙头（2014年，景区新建和升级改造类的投资增加，占全部旅游投资的六成），且收益率最高，但政府的投资和支持是必要条件，因此，PPP模式逐渐成为景区改造升级和新景区开发的主导；乡村旅游是“5+2”生活模式的主通道，其重点即对乡土文化的挖掘和包装、田园风光的打造以及民宿设施的构建；休闲旅游小镇是旅游地产发展最重要的结果，“景区（吸引核）+消费产业集聚区（聚集核）+新型城镇化区（地产延伸）”是目前旅游小镇的前沿打造模式；休闲度假市场的常态化是大众度假时代下的必然趋势，无论是避暑避寒度假、养辽度假、康体健身度假还是乡村度假，强调的都是安全、宁静的优美环境、丰富多彩的娱乐生活、增进身心健康的游憩设施和高品质服务等。
　　项目建设方面，根据企业与政府之间的《协议》（或合同）约定内容及实际发展需求来写上项目内容进行投资开发。在开发过程中，依据项目实施的进度、要求等合理增加其他项目的开发内容。
　　政策保障方面，建立企业与政府间的服务、管理长效机制，在基础设施配套、产业结构调整、资金扶持、服务体系构建等方面积极发挥政府的主导作用。在这一点，各级政府科学制定促进旅游产业发展的专线个配套政策，做到“一事一议，突出重点，个案管理”的同时，旅游投资企业按照国家产业政策的要求策划、规划项目，符合国家产业发展政策及条件，可积极争取税收减免、资金扶持、土地供应、营销支持等有利政策，保障项目的有效实施。
　　团队建设方面，以企业为主体，积极引进人才，建立一支具有国际先进管理理念的旅游投资、建设、经营、管理团队。
　　产品开发设计方面，引入熟知地方本土文化底蕴的旅游策划及规划机构，以营利为目的构建满足旅游消费市场的产品结构和体系。熟知项目所在地地域文化、各类政策（农村扶贫开发条例、土地政策、美丽乡村建设、新型城镇化建设、旅游产业发展等）、区域竞合条件、经济走势等环境，是能够给予项目针对性策划、规划的前提条件，进而回答清楚“做给谁（客源市场）”“做什么（项目、产品定位）”“怎么做（方法手段）”三个问题，通过深挖旅游资源的核心市场价值，提炼出独特的项目开发概念与市场响应度高的产品体系，找到产品开发的核心灵魂，力求“资源―产品―市场”三者无缝对接。再以超前的商业眼光和极具操作性的市场运营手段，明确项目盈利点，实现投资预期，并且围绕“大势掌控能力、产品业态表现、商业渠道能力、超强运营团队”四个方面，智取市场价值最大化。
　　投资开发节奏方面，根据旅游项目可持续发展的需要及市场的多样化需求，优选项目，确定投资开发的节奏。
　　工程建设管理方面，按现代旅游业的需要，引入国家化的建筑设计理念及实力强大的功能建设团队，打造精品旅游项目。对项目策划方案、规划方案的执行是项目能否转化为实体运营产品的关键，执行、开发、运营、建设团队也就显得至关重要。
　　产品营运管理方面，引入国际先进的旅游管理团队、商业运营团队、资本运营团队、营销管理团队等等。
　　2015年5月，在德宏州旅游产业发展大会上，笔者应邀做了《旅游投资讲座》，与参会的企业家进行了深度交流。昆明艺嘉旅游规划设计有限公司也将持续为转型投资旅游项目的企业家提供前期策划、规划、中期咨询、后期运营、管理等服务，为项目的顺利进行以及实现盈利出谋划策。
　　责任编辑：段先鹤

本文来源：http://www.yscs9s.com/caijing/81138/