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　　【摘 要】近些年来，中国房地产市场的不成熟和缺乏规范化的特点凸显，房价飞速上涨。本文分析房地产市场价格的种种影响因素，以及近期国家不断推行宏观调控政策的内容和力度，同时借鉴国外一些成功经验，尝试寻求一些更加有效的国家宏观调控的方法。
　　
　　2000年以来，中国大陆房地产市场改革在新一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。
　　商品价格是商品价值的货币表现，而商品的价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，并受市场需求和供给影响。可见房地产市场价格是房地产市场发展情况的一个反映，本文借助宏观调控对房地产市场价格的影响来反映宏观调控对房地产市场的影响。
　　1 房地产市场价格影响因素分析
　　1.1 房地产价格构成分析
　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分。
　　1.1.1 土地、土建、设备费用。
　　这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。一些黄金地段的拍卖屡屡拍出几十亿的天价，而这样虚高的价格会转嫁到购房者的身上，成为房价上涨的最直接原因。
　　1.1.2 配套及其他收费支出。
　　配套及收费项目一般占项目总投资的10－15％。
　　1.1.3 管理费用和筹资成本。
　　其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出，从而增加了筹资成本。
　　从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成。建筑原材料涨价，土地价格上升，直接影响房价的上升。在实际操作中，经济、政治、环境、人口、规划、心理等方面的社会因素也会直接影响房价的上涨。
　　1.2 房地产供求关系分析
　　从市场经济规律来看，商品的价格要受到商品成本变化的影响，但是真正决定商品价格的则是市场的供求关系。
　　好的地段之所以房价高，就是因为需求量维持不变，而供应量开始减少。
　　2003年商品住宅价格上涨3.9%，当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米，销售面积为28502.5万平方米，其供求之比为1.13:1。房价基本平稳，市场发展正常、健康。然而2004年以来，中国房地产市场在供求领域出现了这样一种矛盾，一方面，城市住房需求量增加：来自城市化人口的购房需求；来自年轻一代的购房需求。另一方面，房地产市场囤积现象严重，市场供给存在严重的瓶颈。2004年前三季度全国商品房销售面积为18202万平方米，商品房销售总量超过供应量，其中商品住宅的供求比例变成了0.86:1，从而导致了商品住宅房价上升了13%。
　　1.3 房地产管理与投资情况分析
　　近年来，大量国内外资金的投入构成房价上涨的一个重要因素。
　　房地产开发投资增速增加或者降低会影响房产价格的增幅。2004年1至6月，全国房地产投资的增长速度达32.9%，是GDP增长速度的4倍，已经显现出过热迹象。2006年开始，国家加大了对房地产市场的宏观调控。2010年10月、12月，央行两次加息，房地产开发投资增幅降低，房产价格增幅回落。有关数据显示，2011年1-3月，全国房地产开发投资8846亿元，与去年同期相比降低了1个百分点，全国70多个大中城市的房地产价格涨幅有所回落。
　　2 宏观调控措施对房价的影响力度分析
　　2005年5月13日，为稳定房价，“国八条”出台。到5月20日，已使上海住宅成交均价下跌3000元／平方米。在调控居民消费需求方面，对于个人购房，取消了首付不低于20%的要求，在居民消费物价指数下降的情况下加息，提高个人二次购房门槛，调控居民消费需求。通过对最终消费需求的调控，让房地产业适度增长，价格稳定。为保护个人自住行为，遏制投机行为，2005年6月1日起政府开始实施购买住房的相关营业税征收。
　　以上措施在一定程度上虽然缓解了一些房价高的问题，但未能触及其根源。2008年，受世界经济因素的影响，中国房地产市场又进入了低潮期。美国次贷危机给中国房地产市场带来了更大的泡沫经济的危险，一些零散的调控手段已经不能达到目的。
　　为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。这些政策的实施效果还有待时间的验证。
　　3 通过建立和完善各项制度，让房地产市场走向正常化
　　正如上文所提到的，房地产市场处在动态变化中，未成体系的调控手段虽然在一定时期能够起到缓解作用，但如何应对不断变化的经济、政治等因素，学习借鉴、总结各种成功经验，建立和完善我国的各项制度势在必行。
　　3.1 加大廉价房的建设与供给，是解决价格虚高的主要途径
　　美国、英国、日本、新加坡等发达国家，在其经济发展过程中，一直都把社会保障性用房和廉租房作为住宅建设的重要内容，并规定所占比例。我国近几年已经加大了社会保障性用房和廉租房的建设力度，但其落实情况需要政府和社会各界的监督。
　　3.2 保护自住房的购买行为
　　有差别的征收营业税是打击市场投机性行为的有力武器，同时也是政府保护个人住房需求的一项有效措施。但针对征收营业税的细则有待完善，防止投机行为在规范的漏洞处作祟。比如2010年1月1日起实施的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，虽然其加大了对大面积、高价格的非普通类住宅的打击力度，对购买5年以上的非普通类住宅仍采用差额征收营业税，这种情况可能加速此类房产的需求向一手市场转移。
　　3.3 利用利率政策遏制房地产的资金流入是短期内调整房价的有效手段
　　利率是借贷资本的使用报酬，在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在市场上的流向。国家通过提高银行利率，使房地产的融资成本上升，房地产开发商必须采用“薄利多销”的数量型策略来消化新增成本，增加房地产供给。
　　3.4 构建房地产宏观调控立法体系
　　这方面我国可以借鉴日本的经验。首先，宏观法律的制定必须考虑到总量调控、结构调控、财政调控、金融调控的方方面面，弥补先前立法在调控对象完整性上的不足；其次，宏观调控可以循序渐进、由主及次地逐一建立土地出让、地价监控、房地产开发项目审批等方面的法律机制。其他方面，还可以引入国际惯例――公布开发成本、改变双方信息不对称的状况。
　　3.5 改进房地产宏观调控权力机制
　　日本在这方面的经验比较丰富：建立房地产指标体系和预报警系统，为公权力的运行提供数据上的支持和理论上的论证；建立我国房地产业的预警预报系统，及时防范房地产企业之间的恶意合谋；设定针对政府一方的行为评价系统以及针对房地产企业一方的行为评价体统，引导公权力合法、健康、有序的运行。
　　4 结论
　　房地产市场的健康运行是国际性的难题，需要政府和社会各界的共同努力，循序渐进。土地资源的稀缺，引起地价上升，商品房品质的不断提高，引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使房价上涨。如果房价能在人均可支配收入增长曲线上下波动，房价与收入之比，始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高，将是一个最佳策略。希望这不是一个美好的幻想，而是通过国家宏观调控得到很好结果。
　　
　　
　　参考文献：
　　[1]《房地产开发》
　　[2]《中国房地产市场年鉴》
　　[3]《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展若干意见》
　　[4]房地产网

本文来源：http://www.yscs9s.com/caijing/63300/